Меню
Среда, 21 ноября 2018.

НДС при продаже объектов недвижимости

 

Уплата налога на добавленную стоимость в Германии регулируется законом о налоге на добавленную стоимость (Umsatzsteuergesetz UStG).

В соответствии с UStG § 4 (9а), не облагается налогом на добавленную стоимость выручка от продажи объектов недвижимости, облагаемых налогом на приобретение недвижимости.

Зачет НДС, содержащегося в расходах (т.е. ДНС, уплаченный подрядчикам, архитектору и т.д.), разрешается только тем, кто зарегистрирован как плательщик НДС. Если НДС, зачётный в составе расходов, превышает НДС, исчисленный с выручки, то налоговые органы возвращают эту разницу.

Размер НДС, подлежащий уплате/возмещению, рассчитывается на основе подданных деклараций. Ежемесячные предварительные декларации должны быть поданы и оплачены не позднее 10-го числа следующего месяца.

Продажа недвижимости частным лицам не облагается НДС. При продаже недвижимости юридическим лицам можно выбирать между продажами, которые облагаются налогами или нет (опция).

В рамках возмещения входящего НДС получатель товаров или услуг несет ответственность за правильность данных о получателе платежа. Поэтому необходимо проверить счет-фактуру на правильность его составления в соответствии с UStG. В соответствии с § 15, счет-фактура обязан содержать следующие основные данные:

- Полное название и адрес получателя товаров или услуг, а также полное название и адрес получателя платежа. На момент исполнения указанного в счете обязательства эти данные должны соответствовать действительности.

- Налоговый номер получателя платежа или выданный ему федеральный налоговый номер ( USt-IdNr)

- Дата выставления счета

- Текущий номер счета из одной или нескольких последовательностей чисел или букв или их комбинации

- Количество и тип поставленных товаров или объем и характер выполненных работ

- Наименование товара или характер услуг должны быть указаны так, что бы была возможность без большой проверки их идентифицировать. Счет-фактора может состоять из нескольких документов, поэтому приложение плана работ может быть достаточно для необходимой конкуренции.

- Дата поставки или исполнения услуг (в случае предоплаты дата получения денежных средств)

- Дата или период должны быть указаны как можно точнее. Для упрощения возможно в некоторых случаях указать месяц, в котором были исполнены услуги.

- Вознаграждения за услуги (нетто)

- Вознаграждения, облагаемые различными налоговыми ставками (19% или 17%) должны быть указаны раздельно. Если существует договоренность о дополнительных к указанному вознаграждению бонусах или скидках, то в счете необходимо указать о наличии подобной договоренности.

- Ставка налога (19% или 17%) и размер суммы налога.

Если поставка или услуга освобождения от уплаты налога с оборота в Германии, то необходимо указать это в счете. Достаточно указать просто факт освобождения (например «steuerfreie Ausfuhrlieferung“ oder „steuerfreie Vermietung“).

Налог с оборота или налоговая ставка в этом случае не указывается. Если, однако, получатель платежа выставил счет на освобожденную от НДС поставку или услугу с НДС, то он обязан оплатить указанный НДС в налоговые органы.

Еще раз НДС при продаже недвижимости:

Продажа недвижимости физическим лицам не облагается НДС

Продажа юридическими лицами может как облагается, так и не облагаться НДС. Это зависит от самостоятельного решения продавца.

Если продажа юридическому лицу будет осуществляться с НДС, то обязательство перед налоговыми органами будет рассчитано как: НДС, полученный от покупателей - НДС, уплаченный подрядчикам = обязательство по уплате НДС.

Отрицательная разница между «исходящим» и «входящим» НДС компенсируется налоговыми органами согласно поданным декларациями. Для возмещения, особое внимание нужно обратить на правильность данных о получателе в счете-фактурах.